2026 부동산 세제개편안, 확정이 아니라 국회에 넘어간 정부안이다

8월 3일 정부가 부동산 세제 개편안을 내놓은 뒤 「세금이 이렇게 바뀌었다」는 말이 빠르게 퍼졌다. 그런데 이 개편안은 아직 바뀐 것이 아니다.

세제발전심의위원회를 거쳐 확정한 것은 정부안이고, 종합부동산세법과 소득세법을 고치려면 국회 입법을 거쳐야 한다. 시행도 2027년부터 단계적으로 잡혀 있다. 재정경제부 설명자료 원문을 기준으로, 무엇이 제안됐고 언제부터인지 현행과 나란히 정리한다.

핵심 정의 — 주택 수가 아니라 거주와 가액

재정경제부 문답 자료가 밝힌 개편의 축은 두 가지다. 세율을 매기는 기준을 주택 수에서 주택가액으로 바꾸고, 공제의 근거를 보유 기간에서 거주 기간으로 바꾸는 것이다.

같은 값의 집이라도 몇 채를 가졌느냐보다 얼마짜리 집에 실제로 사느냐가 세금을 가른다는 뜻이다. 정부는 목표를 공정과세와 과세형평 제고라고 설명했고, 부동산 시장 안정을 위한 단기 대응은 아니라고 적었다.

종합부동산세 — 현행과 개편안

항목	현행	개편안
거주용 1주택 기본공제	12억 원	14억 원 (시가 약 20억 원까지 비과세)
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원
다주택 기본공제	9억 원	4억 원 + 5억 원 중 거주주택 비중
세율 기준	주택 수	주택가액
1주택 세액공제	보유기간 기준, 한도 없음	거주기간 기준, 한도 신설 (2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원)
공정시장가액비율	60%	3주택 이상만 80%

정부 설명에 따르면 거주용 1주택은 시가 30억 원 수준까지 세 부담이 줄고, 40억~50억 원까지는 크게 변하지 않는다. 그 위의 고가 주택과 비거주 주택, 다주택은 세액이 늘 수 있다. 현행 조문은 종합부동산세법에 있다.

양도소득세 — 공제는 거주로, 중과는 한시 완화

장기보유특별공제는 보유 기간이 아니라 거주 기간에 대한 공제로 바뀐다. 거주용 1주택은 최대 80퍼센트가 유지되고, 비거주 주택은 공제에서 빠진다. 다만 차익이 큰 고가 주택을 위해 공제 한도가 새로 생긴다. 2027년 1년 유예 뒤 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원이다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 오른다. 10년 거주라는 조건이 붙는다는 점이 보도에서 자주 빠졌다.

다주택자 중과는 없어지는 것이 아니라 가산세율이 한시적으로 낮아진다. 조정대상지역 주택에 기본세율(6~45퍼센트)에 더하는 폭이 아래처럼 바뀐다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년 이후
2주택	+20%p	+5%p	+10%p	+20%p
3주택 이상	+30%p	+10%p	+15%p	+30%p

정부는 이를 「중과 배제」가 아니라 「완화된 중과세율」이라고 구분했다. 보유세를 올리는 대신 매도할 기회를 두 해 동안 열어 준다는 설계다.

언제부터, 무엇이 남았나

종합부동산세는 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로, 양도세는 2027년 1년 유예 뒤 2028~2029년에 걸쳐 시행하는 것이 정부 계획이다. 모두 법 개정이 전제다. 정기국회 심사에서 수치가 바뀔 수 있고, 통과 시점에 따라 일정도 달라진다.

취학이나 근무처럼 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주로 인정하겠다는 계획도 함께 나왔다. 65세 이상 1주택자가 수도권에서 지방으로 옮기면 양도세를 최대 50퍼센트, 5억 원까지 감면하는 안도 포함됐다. 세부 요건은 법안과 시행령에서 확정된다.

정치권 반응은 갈렸다. 야당은 보유세 강화가 전월세 부담으로 번질 수 있다고 비판했고, 여당은 과도한 감세를 바로잡는 조세 정의라고 맞섰다. 이 법안이 올해 국회에서 어떤 순서로 다뤄지는지는 정기국회 미리보기에, 국회가 정부안을 어디까지 고칠 수 있는지는 예산안 심사 글에 정리했다.

요약하면 2026 부동산 세제개편은 확정된 법이 아니라 국회로 넘어간 정부안이다. 거주용 1주택은 공제가 14억 원으로 오르고, 비거주·다주택은 공제가 줄며, 다주택 중과는 2027~2028년에만 가산 폭이 낮아진다. 시행은 2027년부터 단계적이고 국회 통과가 전제다.

이 개편안에서 가장 크게 영향을 받는 항목이 무엇인지 댓글로 알려 달라. 국회 심사에서 수치가 바뀌면 다시 정리하겠다.

---

본 글은 정부 발표 자료를 정리한 정보이며 세무 상담이나 개별 세액 계산을 대신하지 않는다. 개편안은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있고, 실제 세액은 주택 가액과 보유·거주 이력에 따라 개인차가 크다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있다.